Charges, impôts et travaux : que peut-on refacturer au locataire commercial ?

En résumé : le bailleur ne peut refacturer au locataire commercial que les charges, impôts et travaux énumérés dans l'inventaire précis et limitatif annexé au bail (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Certaines dépenses ne peuvent jamais lui être imputées : grosses réparations, honoraires de gestion des loyers, impôts dont le bailleur est redevable légal, sauf la taxe foncière (article R. 145-35). Chaque année, le bailleur adresse un état récapitulatif au plus tard le 30 septembre (article R. 145-36) et doit justifier les sommes réclamées.

Le loyer n'est qu'une partie de ce que paie le locataire d'un local commercial. Les charges, la taxe foncière et certains travaux s'y ajoutent, parfois pour des montants élevés. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, leur refacturation est encadrée.

Quelles charges le bail doit-il prévoir ?

Le bail commercial doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Une dépense absente de cet inventaire ne peut pas être refacturée. Le bailleur doit aussi informer le locataire de toute charge nouvelle en cours de bail.

L'article L. 145-40-2 du Code de commerce dispose :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. »

Le même article impose au bailleur de communiquer, à la signature puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux des trois années suivantes, avec un budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, avec leur coût.

Ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 (pour la partie législative) et depuis le 6 novembre 2014 (pour les articles R. 145-35 et R. 145-36, issus du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014). Elles sont d'ordre public : l'article L. 145-15, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, répute non écrites les clauses qui font échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41, parmi lesquels figure l'article L. 145-40-2.

Quelles dépenses ne peuvent jamais être refacturées au locataire ?

Cinq catégories de dépenses restent à la charge du bailleur, quelle que soit la rédaction du bail. Elles sont énumérées par l'article R. 145-35 du Code de commerce, qui commence ainsi : « Ne peuvent être imputés au locataire » :

1. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, c'est-à-dire « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que les honoraires liés à ces travaux.
2. Les travaux de vétusté ou de mise en conformité, lorsqu'ils relèvent de ces grosses réparations.
3. Les impôts, taxes et redevances dont le bailleur ou le propriétaire est le redevable légal, notamment la contribution économique territoriale.
4. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers.
5. Dans un ensemble immobilier, les charges et travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût d'un remplacement à l'identique ne sont pas couverts par cette interdiction.

La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du locataire ?

Oui, la taxe foncière peut être refacturée au locataire commercial si le bail le prévoit expressément. L'article R. 145-35, 3°, l'excepte de l'interdiction : « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».

Dans un immeuble à plusieurs locataires, la part refacturée correspond « strictement au local occupé » et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation (article L. 145-40-2). La répartition des charges et travaux se fait en fonction de la surface exploitée, éventuellement pondérée si les locataires en sont informés.

Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?

Le locataire paie en général des provisions sur charges, puis le bailleur établit un décompte annuel. Cet état récapitulatif, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes, doit être communiqué au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, ou dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété pour un immeuble en copropriété (article R. 145-36 du Code de commerce).

Le même texte ajoute : « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Deux arrêts publiés du 29 janvier 2026 précisent ces obligations :

• Justifier et envoyer les pièces. Le bailleur doit, « pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci ». Il doit adresser les justificatifs au locataire qui les demande, « sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin).
• Le retard ne suffit pas à tout rembourser. Le bailleur qui régularise après le délai légal ou contractuel « n'est pas tenu de restituer les provisions versées s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270, publié au Bulletin).

Ces arrêts doivent être lus avec une décision antérieure, publiée elle aussi, qui allait dans un sens plus favorable au locataire : « l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges », le remboursement des provisions ayant été ordonné (Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, n° 13-24.451, publié au Bulletin). L'arrêt de 2026 vise un bailleur qui a régularisé tardivement mais justifie les charges ; la portée exacte de l'articulation entre ces décisions reste à suivre.

En pratique, le locataire qui conteste une régularisation a donc intérêt à demander par écrit les justificatifs, plutôt qu'à invoquer le seul retard du bailleur.

En pratique : vérifier ses charges en quatre étapes

1. Relire l'inventaire du bail et lister les catégories de charges réellement prévues.
2. Comparer avec le décompte annuel : toute ligne absente de l'inventaire ou interdite par l'article R. 145-35 doit être contestée.
3. Demander les justificatifs par lettre recommandée avec avis de réception : factures, avis de taxe foncière, clés de répartition.
4. Contrôler la répartition dans un ensemble immobilier : surface retenue, pondérations, locaux vacants exclus.

Le délai pour agir en remboursement de charges indues et son point de départ doivent être vérifiés au cas par cas : mieux vaut contester une régularisation dès sa réception.

Points de vigilance

• Bail conclu avant le 1er septembre 2014 et non renouvelé depuis : les articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 ne s'appliquent pas ; seules les clauses du bail comptent.
• Une clause mettant « toutes les charges » à la charge du locataire ne vaut pas inventaire précis et limitatif.
• Les honoraires de gestion des loyers ne peuvent pas être refacturés, même si le bail le prévoit.
• Un justificatif « tenu à disposition » chez le gestionnaire ne remplit pas l'obligation de communication.

Questions fréquentes

Mon bailleur peut-il me faire payer la taxe foncière de mon local commercial ?

Oui, si le bail le prévoit expressément. L'article R. 145-35, 3°, du Code de commerce autorise la refacturation de la taxe foncière et des taxes additionnelles. Dans un immeuble partagé, seule la part correspondant à votre local et aux parties communes nécessaires à votre exploitation peut vous être imputée.

Le bailleur peut-il me refacturer la réfection complète de la toiture ?

Non, pour un bail conclu ou renouvelé depuis novembre 2014. La réfection d'une couverture entière est une grosse réparation au sens de l'article 606 du Code civil, et l'article R. 145-35 interdit de l'imputer au locataire, honoraires compris.

Que faire si je ne reçois jamais de décompte de charges ?

Demandez par écrit l'état récapitulatif annuel et les justificatifs. Le bailleur doit les communiquer au plus tard le 30 septembre de l'année suivante. S'il ne justifie pas l'existence et le montant des charges, il ne peut pas conserver les provisions versées.

Puis-je obtenir le remboursement de toutes mes provisions si la régularisation est en retard ?

Pas nécessairement. Depuis l'arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-16.270), le bailleur en retard conserve les provisions s'il justifie, même devant le juge, des charges réellement exigibles. Seules les sommes non justifiées doivent être restituées.

Mon bail ancien ne contient pas d'inventaire des charges : que se passe-t-il ?

Si le bail a été conclu avant le 1er septembre 2014 et n'a pas été renouvelé depuis, l'inventaire n'était pas obligatoire : les charges dues sont celles que le bail met à votre charge. Lors du renouvellement, le nouveau bail devra comporter cet inventaire.

À lire aussi : nos articles sur la révision et l'indexation du loyer, sur le commandement visant la clause résolutoire et sur la durée du bail commercial, ainsi que notre page consacrée au bail commercial.

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.