Procédure collective du locataire : que devient le bail commercial ?

En résumé : l'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire du locataire ne met pas fin au bail commercial (article L. 622-13 du Code de commerce). Le bailleur ne peut plus faire constater la résiliation pour des loyers impayés avant le jugement d'ouverture, sauf décision déjà passée en force de chose jugée : il déclare sa créance. Les loyers postérieurs doivent être payés ; à défaut, le bailleur peut agir, mais seulement trois mois après le jugement (article L. 622-14). L'administrateur ou le liquidateur décide de poursuivre ou non le bail, et peut le céder avec le fonds.

Pour le bailleur comme pour le locataire, l'ouverture d'une procédure collective change les règles du jeu. Les leviers habituels, commandement de payer et clause résolutoire, sont neutralisés ou retardés, et de nouveaux acteurs entrent en scène.

L'ouverture d'une procédure collective met-elle fin au bail ?

Non. Le jugement d'ouverture ne provoque ni la résiliation ni la résolution du bail commercial, même si le contrat contient une clause contraire. Le bail se poursuit, et le bailleur doit continuer à fournir la jouissance des locaux, même si des loyers antérieurs restent impayés : ces arriérés ne donnent droit qu'à une déclaration au passif.

L'article L. 622-13 du Code de commerce pose le principe : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde. » Il ajoute que « Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution par le débiteur d'engagements antérieurs au jugement d'ouverture. Le défaut d'exécution de ces engagements n'ouvre droit au profit des créanciers qu'à déclaration au passif. »

Ces règles, écrites pour la sauvegarde, s'appliquent au redressement judiciaire : selon l'article L. 631-14, « Les articles L. 622-3 à L. 622-9, à l'exception de l'article L. 622-6-1, et L. 622-13 à L. 622-33 sont applicables à la procédure de redressement judiciaire ». La liquidation judiciaire obéit à des textes propres, présentés plus bas.

Que devient la clause résolutoire pour les loyers impayés avant le jugement ?

La clause résolutoire ne peut plus être mise en œuvre pour des loyers échus avant le jugement d'ouverture, si sa résiliation n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant ce jugement. Une procédure en référé ou au fond en cours s'arrête. Le bailleur doit déclarer sa créance dans les délais.

Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action tendant « A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent » (article L. 622-21, I, 2°). La troisième chambre civile en a tiré la conséquence : « l'action introduite par le bailleur, avant le jugement d'ouverture d'une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957, inédit). Dans cette affaire, une ordonnance de référé avait constaté la résiliation, mais elle était frappée d'appel au jour de la liquidation : la cour d'appel ne pouvait plus constater l'acquisition de la clause.

Déclarer sa créance de loyers

Les loyers et charges antérieurs au jugement doivent être déclarés au mandataire judiciaire. Selon l'article R. 622-24, le délai « est de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ». Pour ces loyers, l'article L. 622-16 prévoit qu'en cas de sauvegarde, le bailleur « n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure » ; si le bail est résilié, il s'étend à l'année courante et aux sommes dues au titre de l'exécution du bail.

Et les loyers dus après le jugement d'ouverture ?

Les loyers correspondant à l'occupation postérieure au jugement doivent être payés à leur échéance. À défaut, le bailleur peut demander ou faire constater la résiliation, mais il doit attendre trois mois à compter du jugement d'ouverture. Si le locataire règle sa dette avant la fin de ce délai, le bail n'est pas résilié.

L'article L. 622-14, 2°, permet la résiliation « Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement », et précise : « Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. »

Le même texte écarte une cause de résiliation fréquente dans les baux : « Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail. »

Qui décide de poursuivre ou d'arrêter le bail ?

Pendant la période d'observation, l'administrateur, lorsqu'il en a été désigné, a seul le pouvoir d'exiger la poursuite des contrats en cours, à condition de disposer des fonds nécessaires. S'il renonce à poursuivre le bail, la résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de cette décision ; le bailleur peut alors déclarer des dommages et intérêts au passif.

Selon le II de l'article L. 622-13 du Code de commerce, « L'administrateur a seul la faculté d'exiger l'exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. » L'article L. 622-14, 1°, fixe la date de la résiliation « Au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail ».

Le bailleur peut-il forcer l'administrateur à se prononcer ?

Non, selon la jurisprudence. Pour les contrats en général, le III de l'article L. 622-13 permet au cocontractant de mettre l'administrateur en demeure de prendre parti, le contrat étant résilié faute de réponse dans le mois. Pour le bail des locaux affectés à l'activité, la chambre commerciale a jugé qu'« en cas de redressement judiciaire du locataire, l'envoi par le bailleur d'un immeuble affecté à l'activité de l'entreprise à l'administrateur judiciaire d'une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail est sans effet et que le bail n'est pas de plein droit résilié par l'absence de réponse à cette mise en demeure » (Cass. com., 2 mars 2010, n° 09-10.410, publié au Bulletin). Cet arrêt a été rendu sous l'empire des textes antérieurs à l'ordonnance du 18 décembre 2008. Le texte actuel de l'article L. 622-14 ne réserve que l'application des I et II de l'article L. 622-13, ce qui va dans le même sens, mais nous n'avons pas trouvé d'arrêt de la Cour de cassation confirmant cette solution sous l'empire des textes en vigueur.

Que devient le bail en liquidation judiciaire ?

La liquidation judiciaire n'entraîne pas non plus la résiliation automatique du bail. Le liquidateur peut le poursuivre, y renoncer ou le céder. Le bailleur qui veut obtenir la résiliation pour des causes antérieures au jugement doit agir dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation.

L'article L. 641-12 prévoit la résiliation « Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail », ou lorsque le bailleur demande ou fait constater la résiliation « pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire » ; dans ce cas, il « doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ». Pour les loyers postérieurs à la liquidation, il renvoie aux conditions de l'article L. 622-14.

La cession du bail par le liquidateur

Le droit au bail est souvent un élément essentiel de la valeur d'un commerce en liquidation. Le même article dispose : « Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. » Les clauses du bail relatives à la cession, comme l'agrément ou l'intervention du bailleur, restent donc applicables. En sauvegarde et en redressement, l'article L. 622-15 répute également non écrite la clause de solidarité du cédant.

La cession dans un plan de cession

Lorsque l'entreprise est reprise dans le cadre d'un plan de cession, le tribunal désigne les contrats nécessaires au maintien de l'activité, dont le bail. Selon l'article L. 642-7, le jugement « emporte cession de ces contrats », qui « doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire ». Le tribunal peut aussi autoriser le repreneur à adjoindre des activités connexes ou complémentaires, après avoir entendu ou appelé le bailleur.

En pratique : les réflexes du bailleur

1. Vérifier la date du jugement d'ouverture et sa publication au BODACC, qui fait courir le délai de déclaration.
2. Déclarer la créance de loyers, charges et accessoires antérieurs au mandataire judiciaire dans les deux mois.
3. Suspendre ou réorienter la procédure de résiliation en cours si aucune décision n'est passée en force de chose jugée.
4. Surveiller le paiement des loyers postérieurs et, en cas d'impayé, agir après le délai de trois mois.
5. Se manifester auprès de l'administrateur ou du liquidateur sur le sort du bail et, en liquidation, agir dans les trois mois pour les causes antérieures.
6. Examiner les offres de reprise et faire valoir ses observations sur la cession du bail.

Côté locataire, l'enjeu est inverse : préserver le bail, souvent indispensable à la poursuite de l'activité ou à la valeur du fonds, en payant les loyers postérieurs à bonne date.

Points de vigilance

• Une clause du bail prévoyant la résiliation en cas de procédure collective est sans effet.
• Un commandement de payer délivré avant le jugement ne suffit pas : sans décision passée en force de chose jugée, la résiliation ne peut plus être constatée.
• Le délai de déclaration de créance est court : deux mois à compter de la publication au BODACC.
• Les loyers postérieurs impayés ouvrent une action, mais pas avant trois mois.
• La clause de solidarité du cédant est réputée non écrite en cas de cession du bail dans la procédure.
• Une mise en demeure adressée à l'administrateur de prendre parti sur la poursuite du bail est sans effet, selon la jurisprudence (Cass. com., 2 mars 2010, n° 09-10.410).

Questions fréquentes

Mon locataire est en redressement judiciaire : le bail est-il résilié ?

Non. L'ouverture d'une procédure collective n'entraîne pas la résiliation du bail, même si le contrat le prévoit (article L. 622-13 du Code de commerce, applicable au redressement par l'article L. 631-14).

Puis-je encore faire jouer la clause résolutoire pour les loyers impayés avant le jugement ?

Non, sauf si la résiliation a été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d'ouverture. À défaut, l'action ne peut plus être poursuivie et vous devez déclarer votre créance (article L. 622-21 du Code de commerce).

Dans quel délai dois-je déclarer mes loyers impayés ?

Dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, délai augmenté de deux mois, pour une procédure ouverte en métropole, pour les créanciers qui n'y demeurent pas (article R. 622-24 du Code de commerce).

Mon locataire ne paie pas les loyers depuis le jugement : que puis-je faire ?

Vous pouvez demander ou faire constater la résiliation, mais seulement trois mois après le jugement d'ouverture. Si le locataire paie avant la fin de ce délai, le bail n'est pas résilié (article L. 622-14 du Code de commerce).

Le liquidateur peut-il vendre le bail sans mon accord ?

Il peut céder le bail, mais dans les conditions prévues au bail : une clause d'agrément ou d'intervention du bailleur doit être respectée. La clause imposant la solidarité du cédant est réputée non écrite (article L. 641-12 du Code de commerce).

À lire aussi : nos articles sur le commandement visant la clause résolutoire, sur la cession du bail commercial et sur le locataire parti sans rendre les clés, ainsi que notre page consacrée au droit des affaires.

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.