Locataire commercial parti sans rendre les clés : les recours du bailleur

En résumé : un locataire commercial qui quitte le local sans rendre les clés reste tenu du bail et des loyers. Le bailleur ne peut pas reprendre les lieux de lui-même : l'expulsion suppose une décision de justice et un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). La voie la plus courante consiste à délivrer un commandement visant la clause résolutoire, puis à faire constater la résiliation par le juge des référés (article L. 145-41 du Code de commerce).

Rideau baissé, courrier qui s'accumule, loyers impayés, gérant injoignable : la situation est fréquente après l'arrêt d'une activité. Le bailleur est tenté de changer la serrure et de relouer. C'est précisément ce qu'il ne doit pas faire sans titre.

Le bail prend-il fin quand le locataire abandonne le local ?

Non, le départ physique du locataire ne met pas fin au bail commercial. Tant que le bail n'est pas résilié et que les clés ne sont pas restituées, le locataire reste tenu de ses obligations, au premier rang desquelles celle de « payer le prix du bail aux termes convenus » (article 1728, 2°, du Code civil).

Le bail peut prendre fin par un congé régulier, par une résiliation amiable signée des deux parties, par le jeu de la clause résolutoire ou par une résiliation judiciaire. Selon l'article 1224 du Code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

Le bailleur peut-il changer la serrure et reprendre son local ?

Non, pas sans décision de justice. L'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose :

« Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. »

Reprendre le local sans titre expose le bailleur à une action du locataire, qui peut revenir et réclamer réparation, notamment pour la perte de son fonds et de son matériel. Même vide en apparence, le local peut contenir des éléments du fonds de commerce : matériel, stock, enseigne.

Quelle procédure suivre pour récupérer le local ?

La procédure la plus rapide repose sur la clause résolutoire, que contiennent la plupart des baux. Elle se déroule en quatre temps.

1. Faire constater l'abandon. Un commissaire de justice décrit l'état extérieur du local, les signes d'inoccupation et l'absence d'exploitation.
2. Délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, la clause « ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le commandement peut aussi viser un défaut d'exploitation si le bail impose une obligation d'exploiter.
3. Saisir le juge des référés du tribunal judiciaire, à l'expiration du délai d'un mois, pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion et obtenir une provision sur les loyers et indemnités d'occupation (article 835 du Code de procédure civile).
4. Exécuter la décision. Le commissaire de justice signifie l'ordonnance et un commandement de quitter les lieux, puis procède à la reprise des lieux et au sort des biens laissés sur place.

Sans clause résolutoire, le bailleur doit demander au tribunal la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave, procédure plus longue.

Les créanciers inscrits sur le fonds

Si le fonds de commerce est grevé d'un nantissement ou d'un privilège, le bailleur doit prévenir les créanciers qui en sont titulaires. L'article L. 143-2 du Code de commerce impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de « notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits » ; « le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification ». Un état des inscriptions doit donc être demandé au greffe du tribunal de commerce avant d'assigner.

Les biens laissés dans le local

Le bailleur ne peut ni jeter ni vendre les biens restants. Selon l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, ils sont remis à la personne expulsée ou, à défaut, laissés sur place ou entreposés et « décrits avec précision » par le commissaire de justice, avec sommation de les retirer dans un délai réglementaire.

Comment recouvrer les loyers impayés ?

Le bailleur peut obtenir, dans la même instance, une condamnation provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à la reprise effective des lieux. Il peut aussi imputer le dépôt de garantie selon les clauses du bail, et actionner la caution si le bail en prévoit une.

Si le locataire est une société, il faut vérifier au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) qu'elle ne fait pas l'objet d'une procédure collective : l'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire modifie les règles de recouvrement et de résiliation, et impose de déclarer la créance.

Points de vigilance

• Ne jamais changer la serrure ni vider le local sans décision de justice exécutée par un commissaire de justice.
• Un commandement qui ne mentionne pas le délai d'un mois est nul.
• Oublier la notification aux créanciers inscrits sur le fonds retarde ou fragilise la résiliation.
• Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'octroi de délais au locataire est subordonné à sa capacité à régler la dette et à la reprise du loyer courant avant la première audience (article L. 145-41, alinéa 3).

Questions fréquentes

Mon locataire est parti sans prévenir : puis-je relouer le local tout de suite ?

Non. Tant que le bail n'est pas résilié et que les lieux ne sont pas repris légalement, le local reste loué. L'expulsion suppose une décision de justice et un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le locataire qui a abandonné le local doit-il encore payer le loyer ?

Oui. Le départ physique ne met pas fin au bail. Les loyers restent dus jusqu'à la résiliation, puis une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des lieux.

Combien de temps faut-il pour récupérer un local abandonné ?

La clause résolutoire produit effet un mois après le commandement. S'y ajoutent le délai d'audience en référé, la signification de l'ordonnance et l'exécution. La durée totale dépend du tribunal et des éventuels créanciers inscrits.

Que faire des meubles et du matériel laissés dans le local ?

Rien seul. Lors de l'expulsion, le commissaire de justice les décrit et somme le locataire de les retirer dans le délai réglementaire (article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le locataire est en liquidation judiciaire : la procédure change-t-elle ?

Oui. Le bailleur doit déclarer sa créance et respecter les règles propres aux procédures collectives, qui encadrent la résiliation du bail. Le liquidateur devient l'interlocuteur pour la restitution du local.

À lire aussi : nos articles sur le commandement visant la clause résolutoire, sur l'état des lieux de sortie et sur les charges refacturables au locataire, ainsi que notre page consacrée au bail commercial.

Être accompagné

Votre locataire a quitté le local sans rendre les clés ni payer ses loyers ? Le cabinet vérifie le bail et les inscriptions sur le fonds, coordonne le constat et le commandement avec le commissaire de justice, saisit le juge des référés et suit l'exécution. Pour un local situé hors du ressort de la cour d'appel de Lyon, la représentation devant le tribunal judiciaire peut supposer l'intervention d'un avocat postulant local. Le cabinet est à Lyon et accompagne bailleurs et commerçants du Rhône et d'Auvergne-Rhône-Alpes.

Prendre rendez-vous via le formulaire de contact — 04 67 57 14 33

Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.