Fin du bail dérogatoire : départ du locataire ou bail commercial ?

En résumé : le bail dérogatoire, d'une durée totale de trois ans au plus, prend fin à son terme sans qu'un congé soit nécessaire. Mais si le locataire reste et est laissé dans les lieux plus d'un mois après l'échéance, un bail commercial de neuf ans soumis au statut naît automatiquement (article L. 145-5 du Code de commerce). Après trois ans, aucun nouveau bail dérogatoire ne peut être conclu pour le même fonds dans les mêmes locaux, même si le locataire renonce au statut (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020). La demande du locataire tendant à faire constater ce bail n'est pas soumise à la prescription de deux ans.

La fin du bail dérogatoire, parfois appelé bail précaire ou bail de courte durée, est un moment décisif. Le bailleur qui veut récupérer son local doit agir vite ; le locataire qui veut rester doit connaître ses droits. Pour les règles de conclusion de ce bail, voir notre article sur la durée du bail commercial et le bail dérogatoire.

Faut-il donner congé à la fin d'un bail dérogatoire ?

Non. Un bail dérogatoire est un bail à durée déterminée conclu par écrit : il cesse de plein droit à son terme, sans congé. En revanche, le bailleur qui veut éviter la naissance d'un bail commercial doit, en pratique, manifester clairement sa volonté de voir le locataire partir, sans attendre l'expiration du délai d'un mois.

Selon l'article 1737 du Code civil, « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. » La troisième chambre civile a jugé qu'« Un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d'occupation à l'échéance de ce bail » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389, publié au Bulletin). Le même arrêt écarte, pour ce congé, les dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce, « applicables aux seuls baux commerciaux statutaires ». Dans cette affaire, le bail imposait au bailleur de manifester sa volonté par exploit d'huissier avant l'échéance, ce qu'il avait fait. Le Code de commerce ne fixe pas, quant à lui, de forme particulière : il est prudent de choisir un mode de notification qui donne une date certaine.

Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux ?

Si, à l'expiration du bail dérogatoire et au plus tard un mois après l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il bénéficie d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, et donc à la durée minimale de neuf ans fixée par l'article L. 145-4 du Code de commerce : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Il en est de même si les parties renouvellent expressément le bail ou en signent un nouveau pour le même local.

L'article L. 145-5 du Code de commerce dispose : « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. » Il ajoute : « Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. » Ces règles ne s'appliquent pas aux locations saisonnières.

Deux conditions se cumulent : le locataire doit rester dans les lieux, et le bailleur doit l'y laisser. L'encaissement de sommes après l'échéance est parfois invoqué par le locataire. Dans l'affaire jugée en 2022, la cour d'appel avait retenu que cet encaissement, « n'étant que la contre-partie de l'occupation et non la volonté de poursuivre un nouveau contrat », ne suffisait pas à caractériser un nouveau bail, alors que le bailleur avait manifesté sa volonté de reprendre les lieux ; la Cour de cassation a rejeté le grief qui contestait ce point sans statuer par une décision spécialement motivée. La question reste donc appréciée au cas par cas.

Peut-on signer un nouveau bail dérogatoire à la fin du premier ?

Oui, mais seulement si la durée totale des baux dérogatoires successifs reste inférieure ou égale à trois ans. Au-delà, aucun nouveau bail dérogatoire n'est possible pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, et la renonciation du locataire au statut n'y change rien.

La troisième chambre civile juge que « les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d'une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d'effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-20.443, publié au Bulletin). Les trois ans se calculent donc à partir du premier bail dérogatoire.

La fraude au statut

Le recours à un prête-nom pour enchaîner les baux dérogatoires est sanctionné. La Cour de cassation a jugé que « la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale » (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 08-70.338, publié au Bulletin). Dans cette affaire, le deuxième bail avait été conclu avec l'associée majoritaire de la société locataire, qui continuait d'exploiter le même fonds.

Le locataire peut-il agir des années plus tard ?

Oui. Lorsque le bail commercial résulte du maintien du locataire dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire, sa demande tendant à faire constater l'existence de ce bail n'est pas enfermée dans le délai de prescription de deux ans propre aux baux commerciaux.

La Cour de cassation a jugé que « la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale » (Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-16.806, publié au Bulletin). Le locataire peut donc s'en prévaloir pour s'opposer, des années après, à une demande d'expulsion.

En pratique : préparer la fin du bail dérogatoire

1. Calculer la durée totale des baux dérogatoires depuis la première entrée dans les lieux.
2. Décider en amont : départ du locataire, nouveau bail dérogatoire dans la limite des trois ans, ou bail commercial.
3. Pour le bailleur qui veut récupérer le local : faire connaître au locataire, avant le terme, sa volonté de ne pas le laisser dans les lieux, par un acte qui donne une date certaine.
4. Par prudence, qualifier d'indemnité d'occupation les sommes encaissées après l'échéance, pour éviter tout débat sur leur nature.
5. Établir l'état des lieux de sortie, contradictoirement ou par commissaire de justice à frais partagés.
6. Saisir le juge en cas de maintien dans les lieux : expulsion et indemnité d'occupation pour le bailleur, constatation du bail commercial pour le locataire.

Points de vigilance

• Le délai d'un mois après l'échéance est très court : le bailleur doit réagir dès le terme.
• Les trois ans se comptent depuis le premier bail dérogatoire, quelles que soient les renonciations du locataire.
• Un bail signé avec un prête-nom pour contourner le statut peut être déclaré frauduleux.
• Le locataire peut invoquer le bail commercial né de son maintien dans les lieux sans être limité par la prescription de deux ans.
• Ces règles ne s'appliquent pas aux locations saisonnières.

Questions fréquentes

Mon bail dérogatoire se termine : dois-je envoyer un congé à mon locataire ?

Non. Le bail cesse de plein droit à son terme (article 1737 du Code civil). Il est toutefois prudent de manifester avant le terme votre refus de le laisser dans les lieux (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389), car s'il reste et y est laissé plus d'un mois après l'échéance, un bail commercial naît (article L. 145-5 du Code de commerce).

Je suis resté dans le local deux mois après la fin de mon bail dérogatoire : ai-je un bail commercial ?

Oui, si vous êtes resté et avez été laissé en possession plus d'un mois après l'échéance : un bail soumis au statut des baux commerciaux s'opère (article L. 145-5 du Code de commerce). Si le bailleur vous a demandé de partir dans ce délai, la situation est différente.

Peut-on enchaîner deux baux dérogatoires ?

Oui, si leur durée totale ne dépasse pas trois ans à compter de la prise d'effet du premier. Au-delà, un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds dans les mêmes locaux est impossible, même si le locataire renonce au statut (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-20.443).

Le locataire peut-il renoncer au bail commercial ?

Une renonciation n'est pas exclue, mais elle ne permet pas de conclure un nouveau bail dérogatoire au-delà de trois ans au total, et elle est inefficace en cas de fraude du bailleur (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 08-70.338).

Le locataire a-t-il un délai pour revendiquer le bail commercial ?

Sa demande tendant à faire constater le bail né de son maintien dans les lieux n'est pas soumise à la prescription de deux ans (Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-16.806).

À lire aussi : nos articles sur la durée du bail commercial et le bail dérogatoire, sur l’état des lieux et sur le locataire parti sans rendre les clés, ainsi que notre page consacrée au droit des affaires.

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.