Bail commercial : quelle durée, et quand conclure un bail dérogatoire ?

En résumé : un bail commercial dure au moins neuf ans (article L. 145-4 du Code de commerce), mais le locataire peut en principe donner congé à chaque période de trois ans. Pour une installation à l'essai, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire, d'une durée totale de trois ans au plus (article L. 145-5). Attention : si le locataire reste dans les lieux plus d'un mois après la fin du bail dérogatoire, il bénéficie automatiquement d'un bail commercial de neuf ans.

Avant de signer, le commerçant et le bailleur doivent choisir le bon contrat : bail commercial classique, bail dérogatoire ou, plus rarement, convention d'occupation précaire. Ce choix détermine la durée de l'engagement, les possibilités de sortie et le droit au renouvellement.

Le bail commercial : neuf ans au minimum

L'article L. 145-4 du Code de commerce pose la règle :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. »

Le locataire n'est pas pour autant engagé pour neuf ans. Le même article prévoit qu'il « a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». C'est le bail dit « 3-6-9 ».

Cette faculté peut être écartée par le contrat dans quatre cas seulement : les baux de plus de neuf ans, les baux de locaux construits pour une seule utilisation, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et certains locaux de stockage. Le locataire qui part à la retraite ou perçoit une pension d'invalidité peut aussi donner congé dans les mêmes formes.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé à l'issue d'une période triennale que dans des cas limités : construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, réaffecter un logement accessoire, ou réaliser certains travaux de restauration ou de renouvellement urbain.

Le bail dérogatoire : trois ans au plus

Pour tester une activité ou un emplacement, les parties peuvent écarter le statut des baux commerciaux. L'article L. 145-5 du Code de commerce le permet à une condition stricte :

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

Trois points sont essentiels :

• La dérogation se décide à l'entrée dans les lieux. On ne transforme pas un bail commercial en cours en bail dérogatoire.
• Les trois ans sont un total. Plusieurs baux dérogatoires successifs sont possibles, mais leur durée cumulée ne peut pas dépasser trois ans.
• Un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie, établi contradictoirement ou, à défaut, par un commissaire de justice à frais partagés.

Le piège du maintien dans les lieux

À la fin du bail dérogatoire, le bailleur doit réagir vite. Selon l'article L. 145-5 :

« Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Autrement dit, un locataire laissé dans les lieux plus d'un mois après l'échéance obtient un bail commercial de neuf ans, avec droit au renouvellement. Il en va de même si, à l'expiration des trois ans, les parties renouvellent expressément le bail ou en signent un nouveau pour le même local. Ces règles ne s'appliquent pas aux locations saisonnières.

La convention d'occupation précaire

Une troisième formule existe, mais elle est réservée à des situations particulières. L'article L. 145-5-1 la définit ainsi :

« N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Il faut donc une raison objective et extérieure aux parties (par exemple un immeuble promis à démolition ou en attente d'une décision administrative). Une convention qualifiée de « précaire » sans motif réel risque d'être requalifiée en bail commercial.

En pratique : comment choisir ?

1. Vous créez une activité et voulez limiter votre engagement : le bail dérogatoire permet de tester l'emplacement, mais sans droit au renouvellement.
2. Vous reprenez ou développez un commerce durable : le bail commercial protège votre fonds, notamment par le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction.
3. Vous êtes bailleur et souhaitez récupérer le local au bout de trois ans : prévoyez la sortie dès la signature et agissez dans le mois qui suit l'échéance.
4. Une circonstance extérieure rend l'occupation provisoire : la convention d'occupation précaire, à condition de pouvoir prouver cette circonstance.

Points de vigilance

• Un bail dérogatoire signé après l'entrée dans les lieux peut être contesté.
• La durée de trois ans s'apprécie en additionnant tous les baux dérogatoires successifs pour le même fonds et les mêmes locaux.
• Un mois de tolérance après l'échéance suffit pour que naisse un bail commercial de neuf ans.
• Le congé triennal du locataire doit respecter le préavis de six mois et la forme prévue (lettre recommandée ou acte extrajudiciaire).
• Une convention d'occupation précaire sans motif objectif expose à une requalification.

Questions fréquentes

Peut-on signer un bail commercial de moins de neuf ans ?

Pas un bail soumis au statut : sa durée minimale est de neuf ans. Pour une durée plus courte, il faut un bail dérogatoire, limité à trois ans au total, ou une convention d'occupation précaire justifiée par des circonstances particulières.

Que se passe-t-il à la fin d'un bail dérogatoire ?

Le locataire doit quitter les lieux. S'il reste et est laissé en possession plus d'un mois après l'échéance, un bail commercial soumis au statut prend naissance (article L. 145-5).

Peut-on enchaîner deux baux dérogatoires ?

Oui, à condition que la durée totale ne dépasse pas trois ans. Au-delà, aucun nouveau bail dérogatoire n'est possible pour le même fonds dans les mêmes locaux.

Le locataire peut-il partir avant la fin des neuf ans ?

Oui, en principe à l'expiration de chaque période de trois ans, en donnant congé six mois à l'avance. Le bail peut toutefois l'écarter s'il est conclu pour plus de neuf ans ou porte sur des bureaux, des locaux monovalents ou certains locaux de stockage.

À lire aussi : nos articles sur la résiliation triennale, sur la révision et l'indexation du loyer et sur la cession du bail commercial, ainsi que notre page consacrée au bail commercial.

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.