Résiliation triennale du bail commercial : comment donner congé ?

En résumé : le locataire d'un bail commercial peut quitter les lieux à la fin de chaque période de trois ans. Il doit donner congé au moins six mois avant l'échéance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L. 145-4 du Code de commerce). Le congé n'a pas à être motivé. Un congé envoyé trop tard ne libère pas le locataire à la date voulue : les loyers restent dus. Seuls certains baux peuvent écarter cette faculté (bail de plus de neuf ans, bureaux, locaux monovalents, locaux de stockage).

Le bail commercial est conclu pour neuf ans au moins, mais le locataire n'est pas enfermé pendant toute cette durée. La loi lui permet de partir tous les trois ans : c'est la « résiliation triennale ». Encore faut-il respecter un calendrier et une forme très stricts. Une erreur de quelques jours peut obliger à payer trois années de loyers supplémentaires.

Ce que prévoit la loi

Une faculté de sortie tous les trois ans

L'article L. 145-4 du Code de commerce (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018) pose le principe :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. »

La « période triennale » se compte à partir de la date d'effet du bail ou de son renouvellement. Pour un bail ayant pris effet le 1er octobre 2024, les échéances tombent le 30 septembre 2027, puis le 30 septembre 2030. Le « preneur » est le locataire ; l'« acte extrajudiciaire » est l'acte signifié par un commissaire de justice (anciennement huissier).

Cette faculté est protégée. L'article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, répute non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-4.

Les baux qui peuvent l'écarter

La loi admet des exceptions, limitativement énumérées par l'article L. 145-4 :

« Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. »

Les baux conclus avec les exploitants de résidences de tourisme sont, eux, d'une durée de neuf ans minimum « sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale » (article L. 145-7-1 du Code de commerce).

Lettre recommandée ou commissaire de justice

Depuis la loi du 6 août 2015, le locataire peut choisir entre les deux modes. La Cour de cassation l'a confirmé en censurant une cour d'appel qui exigeait un acte de commissaire de justice : l'article L. 145-4 « confère au preneur la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077, publié au Bulletin).

En cas de lettre recommandée, l'article R. 145-38 du Code de commerce fixe la date à retenir :

« la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire. »

Le délai de six mois ne se proroge pas

Le délai se calcule en mois entiers. Pour une échéance au 30 septembre, dernier jour du mois, le congé doit être délivré au plus tard le 31 mars précédent : c'est ce qu'avait retenu la cour d'appel dans l'affaire ci-dessous, approuvée par la Cour de cassation. La Cour de cassation refuse de reporter cette limite au premier jour ouvrable lorsqu'elle tombe un week-end ou un jour férié : « la prorogation prévue à l'article 642 du code de procédure civile ne s'applique que lorsqu'un acte ou une formalité doit être accompli avant l'expiration d'un délai » (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.312, Bull. 2018, III, n° 28). Dans cette affaire, le congé signifié le 2 avril ne pouvait produire effet au 30 septembre ; les juges du fond ont reporté ses effets à l'échéance triennale suivante, trois ans plus tard, avec les loyers correspondants.

Pour un congé envoyé avant le 14 mars 2016, une lettre expédiée le dernier jour du délai a été jugée régulière dès lors qu'elle avait été présentée au bailleur, peu important la date de sa réception effective (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240, publié au Bulletin). Pour les congés actuels, soumis à l'article R. 145-38, la prudence commande que la lettre soit présentée au bailleur avant la date limite.

En pratique : donner congé en cinq étapes

1. Reconstituer le calendrier : date d'effet du bail ou du dernier renouvellement, puis échéances de trois ans en trois ans.
2. Relire le bail : durée supérieure à neuf ans, locaux de bureaux ou monovalents, clause de renonciation à la faculté triennale. Pour la durée du bail, voir notre article sur la durée du bail commercial et le bail dérogatoire.
3. Calculer la date limite : six mois avant l'échéance, en mois entiers, sans report si elle tombe un jour férié. Prévoir une marge de plusieurs semaines.
4. Notifier le congé au bailleur, à l'adresse indiquée au bail ou à sa dernière adresse connue, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice. Conserver la preuve de dépôt, l'avis de réception ou l'acte.
5. Préparer la sortie : loyers et charges payés jusqu'à l'échéance, état des lieux de sortie, remise des clés, restitution du dépôt de garantie.

Les cas particuliers

Bail en tacite prolongation. Si le bail est arrivé à son terme sans congé ni renouvellement, il se prolonge. L'article L. 145-9 du Code de commerce prévoit alors : « Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. » Le même article impose l'acte extrajudiciaire.

Départ à la retraite ou invalidité. L'article L. 145-4 ouvre une faculté propre : « Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. » Elle bénéficie aussi à l'associé unique d'EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL titulaire du bail.

Vendre plutôt que partir. Si le local a une valeur, céder le bail ou le fonds peut être préférable à un congé : voir la cession du bail commercial.

Points de vigilance

• Un congé tardif, même d'un jour, ne libère pas le locataire à l'échéance visée.
• Une clause qui supprime la faculté triennale n'est valable que dans les baux visés par la loi.
• Une lettre recommandée non présentée au bailleur doit être doublée d'un acte de commissaire de justice.
• En tacite prolongation, la lettre recommandée ne suffit pas.
• Les loyers impayés pendant le préavis exposent à un commandement visant la clause résolutoire : voir notre article sur ce commandement.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il justifier son départ ?

Non. L'article L. 145-4 n'exige aucun motif. Le locataire doit seulement respecter l'échéance, le délai de six mois et la forme prévue.

Un e-mail ou une lettre simple suffit-il pour résilier un bail commercial ?

Non. La loi prévoit la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou l'acte de commissaire de justice. Un e-mail ne fait pas partie des modes prévus par le texte.

Que se passe-t-il si le congé est envoyé trop tard ?

Il ne produit pas effet à l'échéance visée. Dans l'affaire jugée le 8 mars 2018, le locataire a été tenu des loyers jusqu'à l'échéance triennale suivante.

Le bailleur peut-il refuser le congé triennal ?

Il ne peut pas s'y opposer si les conditions légales sont réunies, sauf bail relevant des exceptions de l'article L. 145-4. Il peut en revanche contester la validité du congé devant le juge.

Peut-on quitter le local avant l'échéance triennale ?

En principe non, sauf accord du bailleur, départ à la retraite ou invalidité dans les conditions de l'article L. 145-4, ou cession du bail. À défaut, les loyers restent dus jusqu'à l'échéance.

Être accompagné

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.