Commandement visant la clause résolutoire : comment réagir ?

En résumé : la clause résolutoire d'un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans effet, et ce commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité (article L. 145-41 du Code de commerce). Le locataire peut demander au juge des délais de paiement qui suspendent la clause. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, ces délais et cette suspension sont toutefois subordonnés, en cas de loyers impayés, à la capacité du locataire à régler sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le commandement visant la clause résolutoire est souvent le premier acte d'une procédure qui peut conduire à la perte du bail et, avec lui, du fonds de commerce. Le délai pour réagir est court : un mois.

Ce que dit la loi

L'article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, dispose en son premier alinéa :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le deuxième alinéa permet au juge, saisi d'une demande fondée sur l'article 1343-5 du Code civil, d'accorder des délais et de suspendre la réalisation et les effets de la clause, tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée. Il précise :

« La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L'article 1343-5 permet de reporter ou d'échelonner une dette « dans la limite de deux années ».

Ce qui change en 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a ajouté un troisième alinéa :

« L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »

Le texte précise qu'il s'applique aux demandes de suspension introduites à compter de l'entrée en vigueur de cette loi. Concrètement, le locataire qui veut obtenir des délais doit désormais démontrer qu'il peut apurer sa dette et avoir repris le paiement complet du loyer courant avant la première audience. Un locataire qui se présente devant le juge sans avoir repris les paiements s'expose à un refus.

Ce que décide la Cour de cassation

Par un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que la clause était acquise alors que le locataire n'avait pas réglé, dans le mois, les frais de poursuite visés au commandement (Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-13.639, FS-P+L). Le même arrêt écarte l'argument tiré du droit de propriété :

« la propriété commerciale […] s'entend du droit au renouvellement du bail commercial […]. L'acquisition de plein droit d'une clause résolutoire convenue entre les parties n'entre pas dans le champ d'application de ce texte. »

La bonne foi du bailleur s'apprécie, selon cet arrêt, à la date de délivrance du commandement.

Le commandement doit aussi être clair sur ce qui est demandé. Dans un arrêt non publié, la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel d'avoir refusé de constater la résiliation : la sommation réclamait, dans le délai d'un mois, le paiement de sommes en visant la clause résolutoire, mais enjoignait « immédiatement et sans délai » d'exécuter des obligations, sans viser ni la clause ni les stipulations concernées, ce qui avait créé une confusion « l'empêchant de prendre la mesure exacte de l'injonction faite » (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-18.873, inédit).

En pratique : les réflexes du locataire

1. Noter la date de signification : le délai d'un mois court à compter de celle-ci.
2. Vérifier le commandement : mention du délai d'un mois, montant et détail des sommes, clarté de l'obligation visée.
3. Payer l'intégralité des sommes visées dans le mois, y compris les frais du commandement, si c'est possible.
4. À défaut, saisir le juge sans attendre pour demander des délais, en reprenant dès maintenant le paiement intégral du loyer courant.
5. Réunir les justificatifs de votre capacité à régler la dette (trésorerie, chiffre d'affaires, plan d'apurement).

En pratique : les réflexes du bailleur

• Faire délivrer le commandement par commissaire de justice, en mentionnant le délai d'un mois et la clause invoquée.
• Détailler précisément les sommes ou obligations réclamées.
• Si le fonds est grevé d'inscriptions (nantissement, privilège du vendeur), notifier la demande de résiliation aux créanciers inscrits : le jugement ne peut intervenir qu'un mois après cette notification (article L. 143-2 du Code de commerce).
• À l'expiration du mois, saisir le juge pour faire constater l'acquisition de la clause et ordonner l'expulsion.

Points de vigilance

• Un commandement qui omet le délai d'un mois est nul.
• Les frais de commandement visés dans l'acte doivent eux aussi être réglés dans le mois.
• Un acte ambigu sur ce qui est exigé peut ne pas valoir commandement.
• Depuis mai 2026, la reprise du loyer courant avant la première audience conditionne l'octroi de délais pour des loyers impayés.
• Les délais judiciaires ne peuvent excéder deux ans.

Questions fréquentes

Combien de temps ai-je pour payer après un commandement ?

Un mois à compter de sa signification. Passé ce délai, la clause résolutoire peut être constatée par le juge, sauf si des délais de paiement sont accordés.

Le juge peut-il m'accorder des délais ?

Oui, jusqu'à deux ans. Pour des loyers impayés, depuis la loi du 26 mai 2026, il faut toutefois justifier de votre capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Si je respecte les délais accordés, que devient le bail ?

Selon l'article L. 145-41, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le bail se poursuit.

Un commandement peut-il être annulé ?

Oui, notamment s'il ne mentionne pas le délai d'un mois. Un acte ambigu sur ce qui est demandé peut aussi être jugé sans effet. Chaque acte doit être examiné au cas par cas.

Le bailleur doit-il être de bonne foi ?

Oui. La Cour de cassation apprécie cette bonne foi à la date de délivrance du commandement.

À lire aussi : nos articles sur la durée du bail commercial, sur la révision et l'indexation du loyer et sur la résiliation triennale, ainsi que notre page consacrée au bail commercial.

Être accompagné

Vous avez reçu un commandement visant la clause résolutoire, ou vous envisagez d'en faire délivrer un ? Le délai d'un mois impose d'agir vite. Le cabinet examine la régularité de l'acte et vous assiste devant le tribunal judiciaire, notamment dans le ressort de la cour d'appel de Lyon.

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 8 novembre 2026.