Révision et indexation du loyer commercial : comment ça marche ?

En résumé : le loyer d'un bail commercial évolue de deux façons. La clause d'indexation (ou d'échelle mobile) du bail le fait varier automatiquement, souvent chaque année, selon un indice. La révision légale peut être demandée par le bailleur ou le locataire trois ans après l'entrée dans les lieux, puis tous les trois ans, dans la limite, sauf exception, de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT) (articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce). Si l'indexation fait varier le loyer de plus d'un quart, une révision spéciale est ouverte (article L. 145-39).

Ce que dit la loi

La révision légale : un droit d'ordre public

L'article L. 145-37 du Code de commerce pose le principe :

« Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. »

L'article L. 145-38 fixe le rythme et le plafond de cette révision, dite triennale :

« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. […] De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. »

Le même texte plafonne la hausse ou la baisse à la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation du loyer. Exception : une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (évolution concrète de l'environnement du local, comme une nouvelle desserte) ayant fait varier par elle-même la valeur locative de plus de 10 %. La hausse est alors étalée, à 10 % au plus par an du loyer de l'année précédente.

Ces règles ne peuvent pas être écartées par le bail : l'article L. 145-15 répute non écrites les clauses qui font échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41.

La clause d'indexation : un mécanisme contractuel

La clause d'indexation est prévue par le bail, non par la loi. Son indice doit être en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité des parties. L'article L. 112-2 du Code monétaire et financier admet notamment l'indice du coût de la construction (ICC), l'ILC et l'ILAT. Selon l'article D. 112-2 du même code, l'ILC vise les activités commerciales et artisanales, l'ILAT les autres activités tertiaires (professions libérales, entrepôts logistiques).

La clause ne doit pas retenir une période de variation de l'indice plus longue que l'intervalle entre deux révisions (article L. 112-1 du Code monétaire et financier). Elle doit aussi jouer à la hausse comme à la baisse : la Cour de cassation répute non écrite la stipulation qui écarte la baisse (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin). Les cas où le juge écarte la clause sont traités dans notre article « Clause d'indexation : quand le juge l'écarte-t-il ? ».

La révision « du quart » en présence d'une clause d'indexation

L'article L. 145-39 ouvre une révision supplémentaire :

« […] si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

Là encore, la hausse qui en résulte est limitée à 10 % par an du loyer de l'année précédente.

Nouveauté 2026 : l'encadrement de l'indice dans le bail

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a créé l'article L. 145-38-1, en vigueur depuis le 28 mai 2026. Il autorise, dans le bail d'un local commercial, une clause qui encadre « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux » prise en compte pour la révision. Les parties peuvent donc prévoir un plafond et un plancher symétriques.

En pratique : demander la révision triennale

1. Vérifier la date. La demande est possible trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans à compter de l'application du dernier prix révisé.
2. Calculer le plafond. On applique au loyer la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
3. Estimer la valeur locative. Sans modification des facteurs locaux de commercialité, la Cour de cassation a approuvé les juges d'avoir retenu que « le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction » (Cass. 3e civ., 6 février 2008, n° 06-21.983, publié au Bulletin, Légifrance). Mais si le loyer en vigueur résulte d'une clause d'indexation sur un indice légal régulièrement appliquée, il n'y a pas lieu à révision triennale (Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 13-27.367, publié au Bulletin, Légifrance). Ces arrêts appliquent le texte antérieur à la loi du 18 juin 2014, qui visait l'ICC.
4. Adresser la demande. Selon l'article R. 145-20 du Code de commerce, elle est formée par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et « précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert ». Le nouveau prix est dû à compter de la demande.
5. À défaut d'accord, saisir le juge. Le juge des loyers commerciaux est compétent. Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60) ; le point de départ du délai dépend de l'action engagée et doit être vérifié au cas par cas.

Points de vigilance

• La révision ne rétroagit pas : elle prend effet à la date de la demande. Une demande tardive ne rattrape pas la période écoulée.
• Une demande qui n'indique pas le montant du loyer demandé ou offert est nulle.
• Vérifiez que l'indice du bail correspond à l'activité exercée : ILC pour le commerce et l'artisanat, ILAT pour les bureaux et activités libérales.
• Une clause d'augmentation automatique et forfaitaire du loyer, sans plafond ni limite de durée, est réputée non écrite : la Cour de cassation y voit une « révision automatique à la seule hausse » qui fait échec aux règles d'ordre public de la révision (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin, Légifrance).
• Bail conclu ou renouvelé avant le 1er septembre 2014 : les articles L. 145-38 et L. 145-39 peuvent s'appliquer dans leur rédaction antérieure (référence à l'ICC notamment).

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il augmenter le loyer chaque année ?

Seulement si le bail contient une clause d'indexation, ou s'il fixe dès la signature un loyer progressif par paliers jusqu'à un plafond déterminé, mode de fixation du loyer d'origine que la Cour de cassation admet (arrêt du 3 septembre 2026 cité plus haut). Sans clause, le loyer ne peut évoluer en cours de bail que par la révision triennale, à la demande de l'une des parties, ou à l'occasion du renouvellement.

Le locataire peut-il demander une baisse de loyer ?

Oui. L'article L. 145-37 ouvre la révision à « l'une ou l'autre des parties ». Elle obéit aux mêmes conditions de délai, de forme et de plafond.

Quel indice choisir : ICC, ILC ou ILAT ?

L'ICC reste admis pour indexer un bail portant sur un immeuble bâti (article L. 112-2 du Code monétaire et financier). Mais pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, le plafond de la révision triennale se calcule sur l'ILC ou l'ILAT.

Peut-on limiter la hausse de l'indice dans le bail ?

Oui, depuis le 28 mai 2026, l'article L. 145-38-1 autorise une clause qui encadre la variation annuelle de l'ILC, à condition que l'encadrement soit identique à la hausse et à la baisse.

À lire aussi : nos articles sur la clause d'indexation écartée par le juge, sur la durée du bail commercial et sur la résiliation triennale, ainsi que notre page consacrée au bail commercial.

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.