Peut-on céder son bail commercial sans l'accord du bailleur ?

En résumé : tout dépend de ce que vous cédez. Si le bail est cédé avec le fonds de commerce, le bailleur ne peut pas l'interdire (article L. 145-16 du Code de commerce), mais il peut l'encadrer : clause d'agrément, acte notarié, garantie du vendeur pendant trois ans. Si le bail est cédé seul, sans clientèle, le bail peut l'interdire purement et simplement (article 1717 du Code civil), sauf exceptions légales comme le départ à la retraite. Avant de signer une promesse, il faut donc relire chaque clause du bail.

Le bail commercial est souvent l'actif le plus précieux d'un commerçant : il porte l'emplacement, donc une large part de la clientèle. Le céder est une opération courante, qu'il s'agisse de vendre son affaire, de partir à la retraite ou de restructurer sa société. Mais le bail contient presque toujours des clauses qui peuvent ralentir, conditionner ou bloquer la cession.

Cession avec le fonds ou cession du bail seul : la distinction qui change tout

Deux textes organisent la matière et s'appliquent à des situations différentes.

Le principe de droit commun figure à l'article 1717 du Code civil :

« Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur. »

Le statut des baux commerciaux y apporte une exception décisive, à l'article L. 145-16, alinéa 1er, du Code de commerce :

« Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. »

Autrement dit, le bailleur peut interdire la cession du bail seul, mais pas la cession du bail à l'acheteur du fonds.

Céder le bail avec le fonds : ce que le bailleur peut encore imposer

La clause d'agrément : le refus doit être légitime

La clause d'agrément impose d'obtenir l'accord préalable du bailleur sur le repreneur (le cessionnaire). Elle est valable, même en cas de cession du fonds. Mais elle ne donne pas au bailleur un droit de veto discrétionnaire.

Dans une affaire où le bailleur avait refusé l'agrément sans donner aucun motif, la Cour de cassation a approuvé la cour d'appel qui avait « relevé […] que le refus opposé […] ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime » et qui avait « pu, sans ajouter au bail, en déduire que ce refus était constitutif d'un abus justifiant l'indemnisation du préjudice causé » (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.540, inédit). Le préjudice réparé correspondait aux loyers et frais payés par le locataire pendant les mois d'attente d'un nouveau repreneur.

Il s'agit d'un arrêt non publié : il illustre le contrôle du juge sans fixer une règle générale. En pratique, un refus fondé sur des éléments objectifs (solvabilité du repreneur, activité incompatible avec la destination des lieux) sera plus difficile à contester qu'un refus non motivé.

La clause imposant un acte notarié et la présence du bailleur

De nombreux baux exigent que la cession soit réalisée par acte authentique (devant notaire), le bailleur dûment appelé. Cette clause est valable. Dans un arrêt de 2025, la Cour de cassation a approuvé la cour d'appel qui avait « exactement retenu qu'était valable la clause qui imposait au locataire d'établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé », et jugé que, faute de respect de ces stipulations, « la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372, inédit).

La sanction est lourde pour l'acheteur : la cession est inopposable au bailleur, qui peut ignorer le nouvel exploitant.

La clause de destination : un frein indirect

Le locataire doit respecter l'activité prévue au bail. C'est l'article 1728, 1°, du Code civil : le preneur est tenu « d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

Si l'acheteur veut exercer une autre activité, il doit passer par une procédure de déspécialisation. Pour une simple activité « connexe ou complémentaire », l'article L. 145-47 du Code de commerce organise une notification au propriétaire, qui dispose de « deux mois, à peine de déchéance » pour contester. Un changement complet d'activité suppose une procédure plus lourde. Le projet du repreneur doit donc être confronté à la clause de destination avant la signature.

La garantie du vendeur : trois ans au plus

Le bail peut obliger le vendeur (le cédant) à garantir le paiement des loyers par l'acheteur. Cette garantie est limitée dans le temps par l'article L. 145-16-2 du Code de commerce :

« Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

Le bailleur doit en outre tenir le vendeur informé, selon l'article L. 145-16-1 : il « informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ». Un vendeur appelé en garantie doit donc vérifier que cette information lui a été donnée dans les temps.

La clause de préférence au profit du bailleur

Certains baux réservent au bailleur la possibilité de racheter le fonds ou le bail aux conditions offertes par l'acheteur. Si votre bail en contient une, les conditions de la vente doivent lui être notifiées et le délai prévu doit expirer avant la signature de l'acte définitif.

En liquidation judiciaire, les clauses du bail s'imposent aussi

La vente du fonds par le liquidateur n'efface pas la clause d'agrément. La Cour de cassation juge qu'« en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d'ouverture, à l'exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l'agrément du cessionnaire par le bailleur » (Cass. com., 19 avril 2023, n° 21-20.655, publié au Bulletin).

Elle a précisé que la cour d'appel saisie d'un recours contre l'ordonnance du juge-commissaire « n'a pas le pouvoir d'apprécier le caractère abusif du refus du bailleur d'agréer le cessionnaire invoqué au soutien d'une demande de dommages et intérêts » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.330, publié au Bulletin). Un refus abusif doit donc être contesté dans une instance distincte.

Céder le bail seul : un régime beaucoup plus restrictif

Le bail peut interdire la cession

Lorsque le bail est cédé sans le fonds, l'article 1717 du Code civil s'applique : une clause d'interdiction est valable et « toujours de rigueur ». Sans l'accord du bailleur, le locataire ne peut pas céder.

Pas de fonds sans clientèle

La protection de l'article L. 145-16 suppose une véritable cession de fonds, c'est-à-dire la transmission d'une clientèle. Si l'activité a cessé depuis longtemps ou si le fonds a été transféré ailleurs, l'opération risque d'être analysée comme une cession du bail seul. Le bailleur retrouve alors le droit d'appliquer une clause d'interdiction.

Exception : le départ à la retraite ou l'invalidité

L'article L. 145-51 du Code de commerce permet au locataire qui part à la retraite ou perçoit une pension d'invalidité (régime des artisans, industriels et commerçants) de céder son bail seul. Il signifie son intention au propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds, en précisant les activités envisagées et le prix proposé. Alors :

« […] le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire. »

Les activités envisagées doivent être « compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ». Le dispositif s'applique aussi à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL titulaire du bail.

Exception : fusion, scission et transmission universelle de patrimoine

En cas de fusion, de scission, de transmission universelle de patrimoine (TUP) ou d'apport partiel d'actif, l'article L. 145-16, alinéa 2, substitue la société bénéficiaire à l'ancienne locataire « nonobstant toute stipulation contraire ». L'agrément du bailleur n'est pas requis.

En pratique : les étapes avant de céder son bail

1. Relire intégralement le bail et ses avenants : clause de cession, agrément, forme de l'acte, destination, garantie, préférence du bailleur.
2. Qualifier l'opération : cession du fonds avec sa clientèle, ou cession du bail seul.
3. Vérifier le projet du repreneur au regard de la clause de destination.
4. Solliciter l'agrément du bailleur par écrit, avec les informations utiles sur le repreneur, et conserver la preuve de l'envoi.
5. Prévoir dans la promesse des conditions suspensives liées à l'agrément et, le cas échéant, au délai de préférence du bailleur.
6. Signer l'acte dans la forme exigée par le bail, bailleur convoqué si le bail le prévoit.
7. Signifier la cession au bailleur et suivre, côté vendeur, la période de garantie de trois ans.

Points de vigilance

• Une promesse signée sans avoir lu le bail peut se heurter à une clause d'agrément ou de forme découverte trop tard.
• Une activité arrêtée depuis longtemps fragilise la qualification de cession de fonds.
• Le vendeur reste exposé aux loyers impayés de l'acheteur pendant trois ans si le bail contient une clause de garantie.
• Un acte sous seing privé signé alors que le bail impose un acte notarié rend la cession inopposable au bailleur.
• Pour l'acheteur : si le bailleur vend ensuite les murs, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce lui ouvre un droit de préférence pour les locaux commerciaux et artisanaux. Ce texte a été modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il refuser la vente de mon fonds de commerce ?

Il ne peut pas interdire la cession du bail à l'acheteur du fonds : une telle clause est réputée non écrite (article L. 145-16 du Code de commerce). Il peut en revanche exiger son agrément si le bail le prévoit. Un refus non motivé a été jugé abusif et a donné lieu à indemnisation.

Combien de temps reste-t-on garant après avoir vendu son fonds ?

Trois ans au plus à compter de la cession du bail, si le bail contient une clause de garantie du cédant (article L. 145-16-2). Le bailleur doit vous informer de tout impayé dans le délai d'un mois (article L. 145-16-1).

Peut-on céder son bail commercial quand on part à la retraite ?

Oui, même si le bail interdit la cession du bail seul. Le locataire signifie son projet au bailleur, qui dispose de deux mois pour racheter le bail ou saisir le tribunal. À défaut, son accord est réputé acquis (article L. 145-51).

Faut-il obligatoirement passer chez le notaire ?

Non, sauf si le bail l'exige. De nombreux baux imposent un acte authentique, le bailleur appelé. Dans ce cas, une cession signée autrement est inopposable au bailleur.

Le liquidateur peut-il vendre le bail sans l'accord du bailleur ?

Non si le bail contient une clause d'agrément. La Cour de cassation juge que la cession autorisée par le juge-commissaire se fait aux conditions du bail, à l'exception de la clause de garantie solidaire du cédant.

À lire aussi : nos articles sur les étapes de la cession d'un fonds de commerce, sur la durée du bail commercial et sur la résiliation triennale, ainsi que notre page consacrée au bail commercial.

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.