État des lieux d'entrée et de sortie dans le bail commercial

En résumé : un état des lieux doit être établi contradictoirement à l'entrée du locataire, lors d'une cession du droit au bail ou du fonds, et à la restitution des locaux (article L. 145-40-1 du Code de commerce). À défaut d'accord, il est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour l'obtenir perd la présomption de l'article 1731 du Code civil, selon laquelle le locataire a reçu les lieux en bon état.

L'état des lieux paraît une formalité. Il décide pourtant, des années plus tard, de qui paiera la remise en état du local et de ce qui sera retenu sur le dépôt de garantie.

Quand l'état des lieux est-il obligatoire ?

L'état des lieux du bail commercial est un document qui décrit l'état du local à une date donnée. Il est obligatoire à quatre moments : la conclusion du bail, la cession du droit au bail, la cession ou la transmission gratuite du fonds, et la restitution des locaux.

L'article L. 145-40-1 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, prévoit :

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. »

Le texte vise aussi la cession du fonds : le repreneur doit donc faire constater l'état du local au jour où il entre dans les lieux, même si un état des lieux avait été dressé avec le précédent locataire.

Qui établit l'état des lieux et qui le paie ?

L'état des lieux est d'abord amiable : bailleur et locataire le rédigent ensemble, ou chargent un tiers de le faire. S'ils n'y parviennent pas, le même article organise une solution de repli :

« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Le texte vise toujours l'huissier de justice ; en pratique, ce constat est aujourd'hui dressé par un commissaire de justice. La règle du partage des frais vaut pour ce constat de repli ; si les parties choisissent d'elles-mêmes de recourir à un tiers, le bail ou leur accord fixe la répartition du coût.

Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux ?

Sans état des lieux, le Code civil présume en principe que le locataire a reçu le local en bon état. Selon l'article 1731 du Code civil, « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Le statut des baux commerciaux retire cet avantage au bailleur négligent. Le dernier alinéa de l'article L. 145-40-1 dispose : « Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. » Il lui faut alors prouver, par d'autres moyens, l'état du local à l'entrée.

Lorsqu'un état des lieux existe, l'article 1730 du Code civil s'applique : le locataire « doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Il répond en outre des dégradations survenues pendant sa jouissance, « à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du Code civil).

En pratique : réussir l'état des lieux

1. Fixer la date par écrit, de préférence au jour de la remise des clés, et conserver la preuve de la convocation.
2. Décrire pièce par pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, vitrines, rideau métallique, sanitaires, éclairage, climatisation, compteurs.
3. Photographier et dater chaque défaut, et annexer les photos au document signé.
4. Noter l'état de fonctionnement des équipements, pas seulement leur aspect.
5. Signer et joindre l'état des lieux au bail ; chacun en conserve un exemplaire.
6. En cas de refus ou d'absence de l'autre partie, faire dresser le constat par un commissaire de justice, frais partagés.

À la sortie, la comparaison entre les deux états des lieux sert de base au chiffrage des réparations locatives et à la restitution du dépôt de garantie. Un état d'entrée sommaire (« locaux en bon état ») prive souvent les parties de tout point de comparaison utile.

Points de vigilance

• Le bailleur qui laisse le locataire s'installer sans état des lieux, sans l'avoir sollicité, perd la présomption de bon état.
• L'acquéreur d'un fonds doit faire établir son propre état des lieux d'entrée.
• La vétusté reste à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail à vérifier au regard des règles sur les charges et travaux.
• Pour un bail ancien, l'application de l'article L. 145-40-1 dans le temps doit être vérifiée au cas par cas.

Questions fréquentes

L'état des lieux est-il obligatoire pour un bail commercial ?

Oui. L'article L. 145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux contradictoire à l'entrée du locataire, lors d'une cession du bail ou du fonds, et à la restitution des locaux. Il est joint au bail ou conservé par chaque partie.

Qui paie le commissaire de justice pour l'état des lieux ?

Lorsque l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, le constat est dressé à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (article L. 145-40-1).

Mon bailleur ne m'a jamais fait d'état des lieux d'entrée : dois-je rendre le local en parfait état ?

Pas automatiquement. Si le bailleur n'a fait aucune diligence pour établir l'état des lieux, il ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil. Il doit alors prouver l'état du local à votre entrée pour vous réclamer des réparations.

Je rachète un fonds de commerce : faut-il refaire un état des lieux ?

Oui. La loi vise expressément la cession du fonds et la cession du droit au bail. Un état des lieux à votre entrée vous évite de répondre des dégradations laissées par le cédant.

Le locataire doit-il payer l'usure normale du local ?

Non, en principe. L'article 1730 du Code civil excepte ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. Les clauses du bail sur les réparations doivent toutefois être relues.

À lire aussi : nos articles sur les charges et travaux refacturables au locataire, sur la cession du bail commercial et sur la résiliation triennale, ainsi que notre page consacrée au bail commercial.

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Article rédigé par Me Vahit POLAT, avocat au barreau de Lyon, intervenant en droit des affaires, baux commerciaux et droit des sociétés. Mis à jour le 11 novembre 2026.